1月16日，总部位于宾夕法尼亚州的贷款机构Newrez宣布计划在考虑抵押贷款申请时接受某些加密货币持有量。该公司指出，这一变化将于2月生效，适用于住房贷款、再融资和其他投资性房产贷款。
对Newrez而言，该计划是在去年美国联邦住房金融局（FHFA）政策指导的推动下制定的。2025年6月，FHFA命令房利美（联邦国民抵押贷款协会）和房地美（联邦住房贷款抵押公司）制定在贷款申请中认可加密货币的相关计划。
在此过程中，加密货币至少获得了部分来自两大为抵押贷款市场提供流动性和稳定性的政府企业的认可。当时，比特币（BTC）财库公司MicroStrategy的董事长Michael Saylor表示："未来几代人将铭记这一时刻，这是比特币正式进入美国梦的标志性时刻。"
然而，尽管有住房当局的指导和日益增长的市场接受度，发行机构仍对风险持谨慎态度，监管环境的清晰度也远未确立。
加密抵押贷款为美国年轻人提供了一线机会
扩大"美国梦"——即住房所有权——至少是FHFA做出这一决定的一个重要推动因素。在给房利美和房地美的官方指令中，该机构主任比尔·普尔特明确指出，加密货币将被视为这些公司"帮助确保可持续、长期住房所有权"目标的重要组成部分。
美国住房所有权率在过去60年中保持相对稳定。尽管在经济衰退和其他经济动荡期间出现过波动，但这一比率一直稳定在60%至70%之间。
然而近年来，房主的平均年龄出现显著攀升。2010年时约为39岁，仅仅15年后，这一数字几乎翻倍至59岁。这一数据清晰表明，千禧一代和Z世代的年轻人正面临进入房地产市场的重重障碍。
大型机构投资者在住房市场的活跃参与进一步加剧了单户住宅向少数人手中集中的趋势。汉密尔顿项目2023年发布的一份报告揭示，所谓的"超级投资者"在亚特兰大控制了高达27%的单户住宅租赁市场。在孟菲斯，这一比例达到惊人的45%，而在伯明翰则为37%。
调查显示，绝大多数加密货币持有者年龄在44岁以下。允许他们将持有的加密资产计入抵押贷款资格审核，至少在某种程度上，能为年轻投资者打开住房自有的大门。
普尔特近期在CNBC采访中表示："我们正在竭尽所能提高住房可负担性。我们之所以在加密货币领域采取这些措施，正是因为加密货币在提升住房可负担性方面具有巨大潜力。"
早在FHFA发布相关指导意见之前，总部位于迈阿密的金融科技公司Milo在2022年就宣布，借款人可以利用其加密资产获取30年期抵押贷款，同时保留资产所有权。当时，Milo首席执行官兼创始人Josip Rupena指出："加密货币持有者获取住房贷款的现有渠道通常要求他们出售资产作为首付，这导致他们承担意料之外的税务负担。"
尽管加密抵押贷款确实有潜力促进住房所有权的积极变革，但它仍面临诸多挑战。
投资者应该预期对加密货币估值进行"折扣处理"
FHFA虽然为加密货币打开了一扇门，但附带了严格条件。相关资产必须存放在美国受监管的交易所，且房利美和房地美必须考虑适当的风险缓解措施。
尽管FHFA有权指导房利美和房地美提出建议和评估，但它无法强制个别贷款机构接受加密货币。
即使贷款机构接受加密货币，他们也可能不接受市场上的每一种数字资产。Whalen Global Advisors主席Charles Whalen在接受CNBC采访时表示："目前确实有一些贷款机构愿意基于比特币开展业务。"
"对于其他代币，市场接受度不那么高，但我认为比特币在获得这类认可方面已经遥遥领先。"
他进一步解释道，这类贷款虽然可行，但主要局限于业内所称的"私人标签"或"巨额市场"领域。
"这些抵押贷款不会出售给房利美或房地美，"Whalen强调。
对加密投资者来说，更具挑战性的是他们的加密资产估值很可能需要"打折"。为了应对加密货币市场的高波动性，贷款机构可能会假设加密价格将下跌，从而降低其作为抵押品的有效价值。
美国加密货币抵押贷款的未来部分受政治因素驱动
加密货币抵押贷款可能还具有政治因素。Pulte指出，他6月份的命令部分是"响应特朗普总统将美国打造成世界加密货币之都的愿景"。
房地产经纪公司Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示："该命令有助于使加密货币正常化，促进加密货币合法化，这对推进总统议程有所帮助。" Whalen则认为，这一举措应被视为政治意义大于实质性意义。
民主党高层明显反对此举。包括加密货币批评者Elizabeth Warren和前总统候选人Bernie Sanders在内的五位参议员联名致信，指责Pulte优先考虑政治因素而非金融系统风险。
"您的命令要求'每家企业必须提交并获得其董事会的批准'。然而，您是两家董事会的现任主席，且已选择代表FHFA人员和您行业盟友的成员组成董事会，"他们在信中写道。
"作为FHFA主任，您有权命令并批准企业提案，同时作为企业董事会主席，您能够影响此类提案的制定，这两个角色之间似乎存在严重冲突，"他们进一步指出。
共和党议员已尝试将该命令纳入法律框架。怀俄明州参议员Cynthia Lummis于2025年7月提出了《21世纪抵押贷款法案》，旨在将这一命令法律化。目前该法案仍滞留在银行、住房和城市事务委员会，未取得实质性进展。
支持加密贷款的政治动力可能有其局限性。Whalen指出，由于加密货币被考虑用于贷款到转换为美元之间存在市场风险，主要贷款机构可能难以支持该法案。
"抵押贷款市场本质上是贷款机构帮助你购买房屋，然后将该贷款出售到债券市场。债券交易是以美元计价的。"
在贷款机构评估该命令及其对商业模式影响的同时，特朗普政府正在其他方面努力降低住房成本。本月，政府提出了多项扩大住房所有权的构想。国家经济委员会主任Kevin Hassett暗示了一项计划，允许美国人使用退休储蓄（如401(k)计划）来支付首付款。
特朗普还建议禁止大型机构投资者购买单户住宅。他1月7日在Truth Social上写道：
"长期以来，购买和拥有住房被视为美国梦的巅峰[...]因此，以及更多原因，我将立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多单户住宅，我将呼吁国会将其编入法律。"
华盛顿目前对加密货币，从稳定币到加密货币抵押贷款，存在强劲的政治推动力。但这种动力以及它对住房可负担性可能产生的潜在影响，最终取决于贷款机构是否认为这在商业上具有可行性。
