全球房地产价值近400万亿美元，是世界上最大的资产类别，长期以来被视为财富储存和抵押贷款融资的基石。房屋不仅是居所，更演变为“带有显著货币溢价的抗通胀资产”。然而，一场悄然的变革正在发生：比特币（BTC），这种数字黄金，正以其独特的优势，挑战房地产作为终极抵押品的地位，甚至可能“掏空”房地产中蕴含的货币溢价，重塑“美国梦”的金融基础。

一、房地产：曾经的“抵押品之王”

无论是在旧金山、伦敦还是布拉格，尽管净租金收益率仅为3%，住宅和商业地主仍在持续投资更多建物。原因非常简单：房地产是绝佳的抵押品。在正常的市场条件下，银行总是乐意以房地产为担保进行放贷，几乎任何人都能获得抵押贷款。透过抵押贷款，屋主可以透过初始融资、再融资、第二笔贷款和房屋净值信贷额度来获取流动性。

房地产与土地紧密相连，只要国家执行财产权，贷方的地位就是安全的。这种“不可移动”的特性，使其在传统金融体系中成为无可争议的价值储存资产之王。

二、比特币：更优越的数字抵押品

然而，如果有一种甚至不依赖法律强制执行的抵押品形式呢？那就是比特币。作为抵押品，比特币在几乎所有指标上都优于房地产：

  • 全球可用性与即时性： 比特币随时可用、全球认可、可即时转移、可编程。出售一处房产需要应对当地市场、估价、费用、资本管制和监管障碍，而清算比特币抵押品可能只需点击一个按钮那么简单。

  • 密码学保障： 比特币由密码学而非法律体系保障，其所有权和转移的安全性更高。

  • 非托管借贷潜力： 一旦非托管的比特币担保贷款普及化，BTC就会像人们对待房子一样，成为可用的资本。如果以比特币为抵押进行借贷，变得比以房地产为抵押更容易、更安全、更便宜，那为什么还会有人把财富储存在房子里呢？答案很简单：他们不会。

三、房地产价值的“掏空”：货币溢价的转移

一般来说，房地产的价值取决于该物业能产生的现金流，再加上市场驱动的货币溢价。另一方面，比特币是货币价值的纯粹体现，不受物理限制或所有权成本的束缚。随着更多资本流入比特币担保的信贷市场，房地产中蕴含的货币溢价将不可避免地崩溃，房地产将回归其功能价值。一些指标显示，这种情况已经正在发生。

  • 世代偏好转变： 千禧世代和Z世代不再像他们祖父母那样向往在一个地方定居的生活方式。由于前述的货币溢价，许多人再也买不起房子。数字游牧民族和远程工作者的兴起揭示了一个新的现实：当今理想的价值储存工具必须是便携、全球化且原生于网络的。

  • 投资偏好转变： 根据2024年的一项调查，Z世代投资于加密货币(20%)的比例高于股票(18%)、房地产(13%)或债券(11%)。嘉信理财(Charles Schwab)的调查显示，去年有62%的千禧世代计划投资加密货币ETF，而婴儿潮世代中只有15%。

  • 资本转移： 如果比特币能够捕获400万亿美元房地产市场所含货币溢价的一小部分，价值数十兆美元的资本将转向比特币。这不是资本流动的微调，这是一场全球性的重新定价事件。

四、联邦政府的初步审查：加密货币纳入抵押贷款风险评估

曾经被一小部分加密货币信徒视为边缘幻想的东西，现在正受到美国房地产市场核心的政府支持实体的初步审查。

  • FHFA的指令： 6月底，联邦官员指示房利美和房地美研究在美国受监管的交易所持有的数字资产是否有朝一日会被纳入抵押贷款风险评估——贷方用来确定借款人是否拥有偿还债务的财务实力。

  • 意义重大： 将加密货币纳入考量，将标志着一场巨变，将数字资产从投机边缘一跃成为主流。一旦该政策获得通过，将标志着加密货币迄今为止最实际的用例之一：将其纳入美国梦的架构。

  • 推动者： 下令进行此次审查的联邦住房金融局（FHFA）局长比尔·普尔特曾公开倡导比特币，并披露其个人持有该数字货币以及美国加密货币挖矿公司Mara Holdings Inc.的股份。此举与共和党旨在深化加密货币与联邦财政融合的广泛努力相一致。在普尔特的领导下，该提案可能会快速推进。

五、挑战与机遇：合法化进程中的加密货币

尽管任何潜在的变化仍处于早期阶段，需要获得批准，但这项命令重新引发了一场长期以来被住房金融机构忽视的争论：比特币是否应该被算作一种常规的财富增值资产，用于贷款承销？

  • 现有障碍： 抵押贷款证券化体系建立在统一性之上：受监管的托管、可预测的估值、以美元计价的流动性。加密货币却与所有这些格格不入。它的波动性难以通过压力测试。许多数字代币的交易便利性得不到保证。而且，它的托管系统不被联邦贷款协议所认可。

  • 现有实践： 像Milo这样的初创公司已经提供比特币支持的抵押贷款，允许借款人将数字资产作为抵押品，而无需将其兑换成现金。但这些贷款不符合合规框架——它们被集中起来出售给私人买家，而不是由房利美或房地美支持。

  • 潜在影响： 如果加密货币最终被允许计入抵押贷款资格而无需清算，借款人就可以保留其代币，而无需将其兑换以满足准备金要求。这将使其成为一个财富效应渠道，为网络货币在美国经济的重要领域发挥作用开辟了一条途径。

  • 风险： 监管机构将如何应对潜在的网络威胁以及极端的价格波动？其他挑战包括托管风险、虚假文件以及不可预见的复杂情况。

结语：

比特币正准备大幅削弱房地产的主导地位。这不仅因为它作为价值储存工具的表现更佳，更因为贷方将更偏好它作为无摩擦、可编程且无国界的抵押品。联邦政府对加密货币纳入抵押贷款风险评估的初步审查，标志着加密货币走向合法化的重要一步。尽管挑战犹存，但这场全球性的重新定价事件正在不可避免地发生。大多数人还没准备好迎接这一切发生的速度，但比特币正在悄悄“掏空”房地产的货币溢价，重塑“美国梦”的金融基础。

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